Législation sur les compteurs d'eau en copropriété

La consommation d’eau potable représente un partie importante des charges individuelles d’une copropriété. Aussi, la répartition des factures revêt une grande importance. Pour inciter les copropriétaires à plus de vigilance sur leur consommation, la loi les incite à se doter d’outils de répartition individuelle.

La nouvelle ordonnance du 22 décembre 2022, apporte un certain nombre de précisions en matière de facturation et d’information sur la qualité des eaux. Elle transpose la directive européenne du 16 décembre 2020 dite « directive eau potable ».

Dans la copropriété il n’existe qu’un seul compteur commun 

Les copropriétés construites avant le 12 novembre 2007 sont fréquemment raccordées au réseau public d’eau via un compteur général commun à tous les copropriétaires. Dans ce cas, seul le syndicat des copropriétaires est directement engagé avec un fournisseur d’eau. En pratique, le syndic doit diviser la consommation et répartir la facture entre les différents copropriétaires en se basant sur les tantièmes (sauf clause contraire du règlement de copropriété). 

Nouveauté : l’ordonnance du 22 décembre 2022 relative à l'accès et à la qualité des eaux destinées à la consommation humaine fait obligation dans ce cas au syndic, de transmettre à chaque propriétaire la facture d’eau globale au moins une fois par an (article 24-11 loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). 

Dans la copropriété il y a un système de compteurs divisionnaires 

Ces compteurs divisionnaires, c’est-à-dire propres à chaque logement, permettent d’obtenir le relevé de la consommation réelle de chaque copropriétaire. En revanche, le syndic demeure le seul abonné, à charge pour lui de répartir ensuite la facture. Seule l’eau utilisée dans les parties communes de l’immeuble est répartie en fonction des tantièmes attribués à chaque lot.

"Tout service public de distribution d'eau destinée à la consommation humaine est tenu de procéder à l'individualisation des contrats de fourniture d'eau à l'intérieur des immeubles collectifs à usage principal d'habitation et des ensembles immobiliers de logements dès lors que le propriétaire en fait la demande. 
La souscription d'un contrat individuel avec le service public de distribution d'eau s'impose alors à tout occupant pour bénéficier de la fourniture d'eau. Ce contrat ne concerne pas la fourniture d'eau chaude sanitaire » (article 93 loi SRU du 13 décembre 2000).

Les décisions d’individualisation et de réalisation des travaux sont votés à la majorité des voix de tous les copropriétaires (art. 25, o, L. n° 65-557 du 10 juill. 1965).

Nouveauté : l’ordonnance du 22 décembre 2022 fait obligation au syndic de transmettre à chaque propriétaire la facture d’eau globale au moins une fois par an lorsque le contrat de fourniture d’eau n’est pas individualisé (article 24-11 loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).

Chaque copropriétaire possède son compteur individuel  

Le système du compteur individuel avec contrat de fourniture passé directement entre l'occupant du lot et le service de distribution d'eau permet une facturation de la consommation réelle d’eau. Cette solution incite davantage à lutter contre les gaspillages. 

Bon à savoir : la répartition d'après les consommations réelles ne peut s'appliquer qu'à partir du moment où tous les lots sont équipés d'un compteur individuel. Aussi un copropriétaire ne peut pas se soustraire à la répartition des charges en fonction des tantièmes en faisant installer un compteur individuel dans ses parties privatives sans modification du règlement de copropriété (Cass Civ 3e 12-2-1986 n°84-15.246). 

Cas particulier des copropriétés construites après 2007   

Toute construction de bâtiment à usage principal d'habitation dont le permis est déposé depuis le 1er novembre 2007 doit comporter une installation permettant de déterminer la quantité d'eau froide fournie à chaque local occupé à titre privatif ou à chaque partie privative d'un lot de copropriété ainsi qu'aux parties communes, le cas échéant (article L135-1 devenu L152-3 CCH). 

Bon à savoir : l'installation permettant de déterminer la quantité d'eau froide dans les immeubles à usage principal d'habitation (mentionnée à l'article L. 152-3) doit être compatible avec une relève de la consommation d'eau froide sans qu'il soit nécessaire de pénétrer dans les locaux occupés à titre privatif (art D152-1 CCH).