Occupants sans droit ni titre : les apports de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 en matière de sanctions pénales et d’impayés de loyer

La loi visant à protéger les logements contre l'occupation illicite (entrée en vigueur le 29 juillet 2023) renforce les droits des propriétaires immobiliers face à des personnes ayant violé leur domicile ou des locataires devenus occupants sans droit ni titre et aux impayés de loyer.

De nouvelles sanctions pénales contre les occupations illégales à l’encontre de squatteurs

La loi de 2023 introduit plusieurs nouveautés par rapport à la n° 2015-714 du 24 juin 2015 tendant à préciser l'infraction de violation de domicile : 

• elle alourdit les peines en cas de violation de domicile (introduction dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte) passant d’1 an à 3 ans de prison et de 15000 € à 45 000 € d’amende. Les mêmes sanctions s’appliquent à la personne qui se maintient dans le domicile d'autrui après s’y être introduit illégalement (article 226-4 du Code pénal).  
• elle étend la définition de domicile pour viser dorénavant « tout local d’habitation contenant des biens meubles lui appartenant, que cette personne y habite ou non et qu’il s’agisse de sa résidence principale ou non ».
• elle punit l’occupation des locaux à usage commercial, agricole ou professionnel à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, d’une peine de 2 ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende (article 315-1 du Code pénal). Le fait de se maintenir dans ces lieux dans les mêmes circonstances constitue également une nouvelle infraction, punie des mêmes peines.
• elle réprime d’une peine d’amende (3750 € maximum) la propagande ou la publicité incitant au squat (article 226-4-2-1 du Code pénal).

De nouvelles sanctions pénales contre les occupations illégales à l’encontre d’un locataire défaillant

La loi sanctionne le locataire qui se maintient sans droit ni titre dans un local à usage d’habitation en violation d’une décision de justice définitive et exécutoire ayant donné lieu à un commandement régulier de quitter les lieux depuis plus de deux mois, d’une amende de 7500€ (article 315-2 du Code pénal).

De nouvelles mesures pour lutter contre les impayés 

Le texte introduit dans les baux d’habitation une clause de résiliation automatique en cas d’impayés de loyer. Le locataire pourra néanmoins demander au juge de lui accorder des délais de paiement. En cas de reprise des paiements de loyers par le locataire avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus (article 24 loi 6 juillet 1989).

En cas d’impayés et de commandement de payer délivré par commissaire de justice, le locataire dispose d’un délai de 6 semaines (contre 2 mois auparavant) pour régulariser la situation. 

Le délai minimal avant de pouvoir assigner le locataire en justice est également réduit à 6 semaines (article 24 de la loi du 6 juillet 89). 

Lorsque le juge prononce l’expulsion du locataire pour non-paiement, celle -ci  ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux, sauf si le juge constate la mauvaise foi de la personne expulsée. 

Quant aux délais de grâce que le juge peut accorder aux occupants dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, ils ont été réduits à 1 mois minimum et 1 an maximum (contre 3 mois à 3 ans précédemment) (article L.412-4 du Code des procédures civiles d’exécution).

Lire "Squatteurs : les apports de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 en matière d’expulsion"